Die Umsatzsteuer bei Bauleistungen

Die Bauleistungen zeichnen sich durch die Eigenheit ihrer Bilanzierung und Auslegung nach dem UStG aus, da sie nachhaltig sind und ihre Ausführung eine Reihe von Besonderheiten aufweist. Die Bauleistungen umfassen: Bau von Gebäuden, Straßen, Brücken, Stauseen, Tunnel, Schiffe und weitere komplexe Ausrüstungen und Anlagen; Abriss oder die Restaurierung von Vermögenswerten sowie die Wiederherstellung der Umwelt nach dem Abriss der Vermögenswerte und andere.

Steuerbare und steuerfreie Lieferungen

In dem Umsatzsteuergesetz wird die steuerliche Behandlung der Lieferungen von Grundstücken und Gebäuden unter Art. 45 geregelt. Mit Art. 7 desselben Artikels erteilt der Gesetzgeber den Personen die Möglichkeit zur Wahl, ob für diese Lieferungen Umsatzsteuer erhoben wird oder sie steuerfrei sind. Nur für die unter Art. 45 Abs. 2 UStG genannten besteht dieses Wahlrecht nicht – die Begründung oder Übertragung von Baurecht gilt als steuerfreie Lieferung und zwar bis zur Erteilung der Baugenehmigung für ein Gebäude.

Begründung/Übertragung von Baurecht

Ein häufig in der Geschäftspraxis vorkommender Vertrag für Bauleistungen ist der, womit die Grundstückseigentümer ein Baurecht zugunsten eines Bauunternehmens begründen und dieses verpflichtet sich, die Eigentümer mit Anteilen am errichteten Gebäude zu vergüten. In der notariellen Urkunde wird das begründete Baurecht und sein Wert vermerkt sowie die Eigenschaften der Teile des künftigen Gebäudes, die nach ihrer Errichtung an die Grundstückseigentümer zu übertragen sind.

Laut Art. 45 Abs. 2 UStG sind die Geschäfte mit Baurecht nur vor Beginn des Baus im entsprechenden Grundstück, auf das ein Baurecht begründet und/oder übertragen worden ist, steuerfrei. Nach Erteilung der Baugenehmigung, gilt die Überlassung des Baurechts im Sinne desselben Gesetzes als steuerbare Lieferung, ohne dass es einer Wahl seitens des Lieferers bedarf, der die Lieferung in einer steuerbaren umwandeln muss.

Durch die Regelungen des Art. 2 Abs. 45 UStG wird die Befreiung, die zur Begünstigung der Grundstückseigentümer erforderlich ist erhalten und gleichzeitig die Möglichkeit des Verkaufs von Gebäudeteilen ohne Umsatzsteuererhebung eingegrenzt – es wird angenommen, dass die Endkunden eine geringere Bereitschaft aufweisen würden, ein künftiges Gebäude/Gebäudeteil zu erwerben, wenn selbst eine Baugenehmigung für das Gebäude, in das sie eine Immobilie erwerben möchten, nicht vorliegt.

Lieferung von Grundstücken

Die Fälle der steuerbaren Lieferungen dieser Art sind unter Art. 45 Abs. 5 UstG ausführlich aufgezählt. Sie betreffen die Übertragung von Eigentumsrecht und anderen dinglichen Rechten, die Vermietung von Maschinen, Ausrüstung und verschiedenen Flächen.

Lieferung von Gebäuden

Die Lieferungen von Gebäuden, für die der Lieferer nach Art. 45 Abs. 7 die Wahl hat, sie als steuerbare oder steuerfreie Lieferungen zu behandeln sind:

Übertragung des Eigentumsrechts an Grundstücken, Begründung oder Übertragung von eingeschränkten dinglichen Rechten an Grundstücke sowie ihre Vermietung oder Verpachtung;
Die Lieferung von Gebäuden oder Teilen davon, die keine neuen sind, die Lieferung der dazugehörigen Flächen sowie die Begründung und Übertragung von anderen dinglichen Rechten daran gilt als steuerfreie Lieferung (Art. 45 Abs. 3). Bei dieser Konstellation besteht die Möglichkeit zur Wahl, ob die Lieferung besteuert werden soll.
Laut Art. 44 UStGDV sind auch die Lieferungen von Gebäudeteilen, für die die Definition für neue Gebäuden der Zusätzlichen Bestimmungen zum Gesetz zutreffen, steuerbare Lieferungen.

Steuertatbestand

Der Tag des Entstehens des Steuertatbestands für Bauleistungen wird nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen (Art. 25) festgelegt. Der Steuertatbestand im Sinne des UStG ist die Lieferung von Gegenständen oder Dienstleistungen seitens eines Steuerpflichtigen und entstehet an dem Tag, an dem das Eigentum an dem Gegenstand übertragen oder die Dienstleistung erbracht worden ist. Es ist fällt sofort auf, dass am Tag der Anzahlung kein Steuertatbestand entsteht. Aber kraft Art. 25 Abs. 7 ist die Steuer auch beim Eingang einer Anzahlung fällig. In bestimmten Fällen, entsteht der Steuertatbestand auch ohne die Übertragung des Eigentums an einem Gegenstand – am Tag der tatsächlichen Überlassung des Gegenstands. Ein solcher Fall ist die Überlassung von Gegenständen aufgrund eines Leasingvertrags, in dem die Übertragung des Eigentumsrechts an der Sache ausdrücklich festgelegt ist und sofern im Baugewerbe die Hypothese des Verkaufs eines Gebäudes zum Leasing bestehen kann, ist diese Bestimmung zu beachten.

Steuerbemessungsgrundlage und Steuerfestlegung

Als erstes ist hier zu vermerken, dass das UStG keine Sonderregelungen für die Steuerbemessungsgrundlage für Lieferungen von Gebäuden vorsieht.

Für die Steuerbemessungsgrundlage für Lieferungen, die mit der Übertragung des Eigentums an Gebäuden verbunden ist, unabhängig davon, ob es sich um neue oder bestehende Gebäude handelt, finden die allgemeinen Regelungen des UStG – Art. 26 UStG – Anwendung.

Laut Art. 26 Abs. 2 wird die Steuerbemessungsgrundlage aufgrund allen Bestandteilen der Vergütung bestimmt, die vom Lieferer in Verbindung mit der Lieferung, vom Empfänger oder einer anderen Person erhalten worden oder fällig ist, festgelegt in Leva und Stotinki, zzgl. USt. Von der Vergütung sind sämtliche auferlegten Sanktionen – Vertragsstrafen und Zinsen – ausgeschlossen.

Sofern die Bauleistungen wie so häufig eine Qualitätsgarantie einschließen, ist hier zu vermerken, dass die Steuerbemessungsgrundlage auch der vom Empfänger als Qualitätskaution einbehaltene Betrag einschließt – Art. 26 Abs. 4 Nr. 2 UStG.

Vorsteuerabzug

Für alle in Verbindung mit dem Bauvorhaben erworbenen Gegenständen und erbrachten Dienstleistungen besteht das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern die gesetzlichen Bedingungen für den Vorsteuerabzug erfüllt sind.

Hinsichtlich des Rechts auf Vorsteuerabzug für bestehende Vermögensgegenstände vor Eintragungsdatum finden die Bestimmungen des Art. 74 Abs. 2 Nr. 4 Anwendung, laut welchen um das Bestehen dieses Rechts, die Immobilien bis 20 Jahren vor Anmeldung nach diesem Gesetz erworben sein müssen.

Vorvertrag

Der Abschluss eines Vorvertrags über die künftige Erbringung einer Bauleistung und Übertragung des Gebäudes oder Teile eines Gebäudes ist eine Besonderheit.

Ohne Anzahlungen hinsichtlich des Geschäfts, womit der Steueranspruch bewirkt wird, bewirkt der Vorvertrag an sich keinen Steuertatbestand.